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SBS Actualiza Reglas Clave: Ahora es más Fácil Usar tu AFP para Comprar una Vivienda Única (17 de Octubre de 2025)
Lima, 17 de octubre de 2025. La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) ha renovado el procedimiento que permite a los afiliados usar hasta el 25% de su fondo de pensiones para acceder a una vivienda. Esta medida, vigente desde la publicación de la Resolución SBS N° 03763-2025, facilita el proceso y amplía el alcance para quienes buscan financiar un único inmueble urbano, marcando un hito importante en la gestión de nuestros ahorros previsionales y su utilidad práctica.
El sueño de la casa propia es una aspiración compartida por muchos peruanos, y los fondos de pensiones, administrados por las AFP, se han convertido en una herramienta cada vez más relevante para alcanzarlo. En este contexto, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) ha dado un paso significativo al actualizar las reglas para disponer de hasta el 25% de los ahorros previsionales, específicamente para la compra o amortización de un crédito hipotecario destinado a una vivienda.
La nueva normativa, oficializada mediante la Resolución SBS N° 03763-2025 y publicada el 16 de octubre de 2025, reemplaza el procedimiento que estuvo vigente desde 2016. Esta actualización se alinea con la Ley N° 32123, conocida como la Ley de Modernización del Sistema Previsional Peruano, y su reglamento, el Decreto Supremo N° 189-2025-EF. ¿Qué implicaciones tiene esto para ti y tu economía familiar?
Un “Único Inmueble Urbano” para tu Vivienda
La principal novedad y clarificación radica en el término. El nuevo procedimiento se enfoca en permitir el uso del fondo para la “compra de un único inmueble urbano destinado a vivienda”. Esto sustituye la mención anterior de “primer inmueble”, un cambio crucial que amplía el acceso al beneficio.
¿Qué significa “inmueble urbano” bajo esta normativa?
Para que un bien califique y puedas acceder al beneficio, debe cumplir con las siguientes características:
- Estar comprendido en el artículo 885° del Código Civil peruano.
- Ser susceptible de inscripción o ya estar inscrito en el Registro de Predios de la SUNARP.
- Estar clasificado como predio urbano.
- Estar destinado exclusivamente a uso de vivienda o morada. El reglamento de la Ley 32123 enfatiza este punto, asegurando que el beneficio se dirija a satisfacer una necesidad habitacional.
¿Cuánto y para qué puedes usar tus fondos de AFP?
De acuerdo con el artículo 40 del Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley del SPP, los afiliados pueden disponer de hasta el 25% del monto acumulado en su Cuenta Individual de Capitalización (CIC) para dos fines específicos relacionados con la vivienda:
- Pagar la cuota inicial de la compra de un único inmueble urbano destinado a vivienda.
- Amortizar un crédito hipotecario que ya esté vigente y que haya sido utilizado para adquirir este mismo tipo de inmueble.
Es fundamental que el crédito hipotecario sea otorgado por una entidad del sistema financiero formal o, si es el caso, por una cooperativa de ahorro y crédito que opere exclusivamente con sus socios y no capte dinero del público, tal como lo establece la Ley N° 30822.
¿Quiénes pueden acceder al beneficio del 25% de AFP?
La buena noticia es que todos los afiliados al Sistema Privado de Pensiones (SPP) pueden solicitar este beneficio, sin importar la fecha en que se afiliaron. Sin embargo, existen consideraciones importantes:
- Si ya usaste el beneficio anteriormente: No podrás acceder nuevamente si ya utilizaste este fondo bajo la antigua Ley N° 30478 (la del “primer inmueble”).
- Excepción para saldos: Si en el pasado utilizaste menos del 25% de tu fondo para la compra de vivienda, ahora sí podrás solicitar el porcentaje restante bajo las nuevas reglas, hasta completar el 25% de tu CIC actual.
El impacto de retiros de AFP anteriores
Un aspecto clave que la SBS ha aclarado es cómo los retiros extraordinarios de fondos de pensiones –como los autorizados durante la pandemia o mediante leyes específicas (31017, 31192, 31478, 32002, 32445, entre otras)– interactúan con este beneficio.
Si un afiliado ya presentó una solicitud para un retiro extraordinario antes de que su AFP aprobara el uso del 25% para vivienda, el monto de ese retiro previo se descontará del fondo total que se utiliza para calcular el 25% destinado a la vivienda. Esto significa que el cálculo del 25% se hará sobre el saldo remanente después de esos retiros. Es crucial tener en cuenta este detalle al planificar la solicitud.
Una mirada contable y empresarial
Desde una perspectiva contable y empresarial, esta actualización de la SBS, al flexibilizar y clarificar el acceso al 25% de los fondos de AFP para vivienda, busca inyectar liquidez al mercado inmobiliario y responder a una necesidad social fundamental. Por un lado, estimula la demanda de inmuebles y potencialmente dinamiza la construcción, lo que puede generar actividad económica. Sin embargo, representa una mayor disposición de los fondos de pensiones antes de la jubilación, lo que implica una reducción en el capital destinado a generar rentabilidad para la etapa de retiro del afiliado. Es un equilibrio delicado entre la urgencia de una necesidad actual (la vivienda) y la importancia de asegurar una pensión futura. Las AFP deberán gestionar estos flujos de salida con prudencia para mantener la estabilidad y rentabilidad de los fondos restantes, mientras los afiliados deben evaluar cuidadosamente el impacto a largo plazo en su patrimonio previsional.
Este ajuste normativo representa una oportunidad significativa para miles de afiliados que buscan concretar la compra de una vivienda o aligerar la carga de un crédito hipotecario. Es fundamental informarse bien, entender las condiciones y evaluar si esta opción se alinea con tus planes financieros a corto y largo plazo. Para cualquier trámite, acércate a tu AFP para obtener asesoría personalizada y conocer los plazos específicos para tu solicitud.